如果在十年前说起德国房产，很多人还不知道、不清楚、不了解。那时候德国整体房价确实太低了，比起其国家，德国首都柏林，一二线城市的房价也就相当于中国二三线城市，甚至县城级别的房价。

其实，德国房地产的未来和前景也是2008年全球金融风暴之后，进入全球资本视野。德国，被喻为全球房地产的“一匹黑马”！

首先是德国首都柏林，成为全球投资者的新宠。自2008年以来柏林及其他各城市房价租金稳步上涨，2018年柏林一举成为全世界房价涨幅第一城市。

2019年普华永道给出的欧洲最具房产投资价值城市排名。前十名中，德国独占四席，不是第一，却胜过第一！

其它新闻媒体也指出，德国各城市的人口都在稳步增长，由于城市就业岗位的增加及经济实力增强，增加了城市住房需求，房价房租不断上涨。

全世界的资金流入德国房地产市场，这是史无前例的。一直被业界称之为“房地产投资避风港”的德国房产，面对中国国内房产市场的低迷，精明的中国投资人在加快海外房产投资的脚步，德国自然成了投资欧洲的优选。

相对北上广深5-10万/平米的房产，德国的房产简直就是“白菜价”，即使在大城市25万至50万欧元一套的房产随便可以拿下。

对于投资德国房产的中国人，出租和自住各占一半，有的投资人会购买不止一处房产，移民德国的会留一套自住或度假，其他用来出租，由此获得高且稳定的租金回报。

柏林、法兰克福是中国投资者最青睐的城市，再就是汉堡、慕尼黑、杜塞尔多夫等二三线城市。“我们看到，中国人在德国住房市场上十分活跃。由于中国存在限购政策，投资者就去寻找其他投资的可能。”布尔温格萨咨询公司负责人斯文卡斯滕森说道。

目前，超过一半的中国富人在国外有房产投资，而在2011年的时候还只有五分之一。由于德国房地产市场安全稳健、租赁市场需求大并且完善，收益回报高、不限购不限贷、永久产权、建筑精良等，成为中国投资者的首选。

房价最高城市当属慕尼黑，第二是法兰克福，首都柏林这几年也是涨幅较大。德国整体房价“水涨船高”，一二线城市周边的小城市房价也是呈现上涨趋势。

其实，对于投资者来说，从房价升值潜力及投资回报率来看，德国一些有大学城及旅游特色的小城市同样具有投资价值。

比如柏林周边的波茨坦、德雷斯顿、莱比锡，风景优美的图林根州旅游小城魏玛、光学之城耶拿、环境保护及健康理疗职业技能大学格拉，这些相对小些的城市都是不错的房产投资选择。

有大学城的小城由于留学生人数的增加，住房也会越来越紧张。投资这样的城市会有较好收益稳定的租金回报，旅游小城做民宿短租也会有回报较高的收益。所以，就目前大城市房价相对较高，房源紧缺，这些小城市房价低，租金回报好，反而更是投资房产的好机会。